四措并举 改善优质房企资产负债表******
王丽新
日前,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”,到此次的“改善优质头部房企资产负债表”,同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容,可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来,接下来,地产金融支持性政策将在多维度快速展开,一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企,使其迎来弹性扩表的机会;另一方面,资本市场将更好地发挥资源配置功能,“改善优质房企经营性和融资性现金流”,既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流,也要恢复企业内生造血能力,稳住经营性现金流,最终实现保优质主体的目标。笔者认为,会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。
举措之一是“资产激活”,这与保交楼行动目标一致,主要针对出险房企及潜在出险房企,助其盘活资产,回归正常经营。具体而言,一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工;二当支持对房企间项目收并购,引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度;三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业,释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。
举措之二是“负债接续”,这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致,主要缓解未出险房企短期还债压力,防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约,以新债换旧债以及合理展期,给予房企“以时间换空间”的机会。
举措之三是“权益补充”即股权融资支持,这是改善优质房企资产负债表的最有效手段,也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三,一是没有债务利息,融资成本低;二是不会新增有息债务,剔除预收账款后的资产负债率不会提升,避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路,为行业高质量发展夯实基础;三是股权融资直接拉升权益资本,能优化资产负债结构,引新股东入局后,若资源能与房企现有业务整合发展,可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。
举措之四是“预期提升”,这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承,是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资,目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态,预计需求端利好政策还将进一步释放,尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面,使其成为楼市销售的新生力军。交易增加,企业资金状况得到改善,交付的项目逐步增多,购房者消除担忧,市场有望联动好转,实现良性循环。
当然,改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是,积弊已久的“旧三高”时代已经远去,“第三支箭”落地的广度和力度不断提升,随着居住消费需求不断升级,房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。
内部资料请勿随意销毁******
“内部学习资料存在涉密内容,处理不当极易埋下失泄密隐患,我们应严肃对待、正确处理……”第76集团军某旅无人机连的一次安全形势分析会上,上等兵小岳结合亲身经历的发言,让大家深受启发。就在前不久,小岳因随意处理内部学习资料,受到指导员批评。
那天,机关通知要开展一次安全保密检查。闻讯后,小岳赶忙抱着班里整理出的一摞使用过的内部学习资料,准备拿到垃圾场附近的一处空地焚烧。本以为“动作迅速”就能万无一失,没想到还没走出连队,就被指导员何军添看到。了解情况后,何指导员提醒小岳,内部学习资料包含涉密内容,处理不当随意销毁会存在失泄密风险。小岳这才意识到自己的举动可能引发严重后果,立即承认了错误,并按照相关规定,在文书的监督下,用碎纸机对这些学习资料进行销毁。
安全保密工作体现在方方面面,必须慎之又慎。结合这次检查,何指导员在连队开展了一次专题教育,组织官兵认真学习保密相关法规,剖析失泄密典型案例的原因和教训,并围绕“保密工作怎么做”展开讨论交流。大家普遍认识到,失泄密问题往往由工作生活中细枝末节的举动导致,必须时刻提高警惕,事事依法依规。之后,官兵认真整理各类文件资料,并依规妥善保管。文书小刘发挥特长制作以安全保密为主题的展板并悬挂在醒目位置,各班张贴安全保密警示标语,提醒官兵时刻注意保密要求。
条令条例对安全保密工作有明确规定,官兵不再为保密检查经常犯难。如今,该连各类涉密文件和学习资料在保密柜内集中存放,由专人管理,到期文件依规按时清退,确保不失管失控。在最近几次安全保密工作检查中,连队未发现任何问题。(刘念 靳钰龙)
(文图:赵筱尘 巫邓炎)