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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******
1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。
不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。
其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。
明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。
在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。
据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。
越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。
同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。
某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”
值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”
这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。
对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。
反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。
仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。
据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。
而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。
区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。
这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。
滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。
东西问·中外对话 | 中国电影如何拉近东西方距离？******
中新社北京11月6日电 题：中国电影如何拉近东西方距离？
作者 马海燕 门睿
从41年前首部电影《原野》惊艳亮相威尼斯，到中国电影成为各大电影节的“常客”，从功夫片一枝独秀到各种类型影片频频走出去，中国电影已成为外国观众了解中国的窗口。中国电影如何更好地反映当下、让世界通过电影了解中国？中新社“东西问·中外对话”邀请中国电影导演协会会长、著名导演李少红与上海大学艺术研究中心艺术总监、著名电影制片人马可·穆勒展开对话。
视频：【东西问·中外对话】中国电影如何拉近东西方距离？来源：中国新闻网
曾执导过《红粉》《四十不惑》《橘子红了》《大明宫词》等多部女性题材作品的李少红认为，应该鼓励包括女性题材在内的现实题材电影交流。
曾担任过多个国际电影节主席，把张艺谋、陈凯歌、田壮壮、贾樟柯等中国导演推向国际舞台的马可·穆勒认为，丰富多样的中国电影可以让国外观众更多了解中国文化的丰富性。
对话实录摘编如下：
电影“走出去”有助于世界了解中国
中新社记者：1981年马可·穆勒先生担任威尼斯国际电影节亚洲电影顾问时，将中国影片《原野》带到威尼斯，碰巧《原野》也是中国新闻社出品的。当时是怎样一个契机让您将《原野》这部影片从中国带向欧洲？
马可·穆勒：1981年年初，有几位国内朋友告诉我，一家新公司南海影业正在做一部电影《原野》。我非常喜欢曹禺的话剧，也看了《原野》，发现这是个女导演的处女作，我就问可不可以跟该片导演凌子认识一下。凌子后来又介绍了更多的女导演给我认识，我那个时候觉得中国终于有了非常强、非常活泼的一批新的女导演。
电影《原野》海报，来源：网络中新社记者：中国电影走向世界有什么特殊意义？
李少红：这个过程让我们打开了眼界和世界观，同时也能够让世界了解中国。1992年的《四十不惑》是我们这一代现代题材的第一部去欧洲电影节的影片，能获奖的一个重要原因就在于当时中国人的生活对西方来讲非常陌生，尤其是现实生活。我能从记者的提问中感受到他们想通过影片来了解中国和中国人的状态，所以我觉得现实题材的影片能够出去是非常重要的。
马可·穆勒：那个时候这些电影都是新生代导演的第一部或者第二部。它们真的是丰富多样，他们所探索的方向不是一致的。我那个时候就特别想通过这些电影让国外的观众，特别是欧洲的观众多了解中国文化的丰富性。
中新社记者：如何看待国际获奖和国内获奖之间的关系？
马可·穆勒：上世纪90年代应该是中国电影的热门时代，几乎每个大电影节都会有一部中国主竞赛影片，国外的发行也会考虑多买几部中国影片。为什么上世纪90年代国外会有热门的中国电影？因为那个时候好多电影都是有商业价值的艺术片，或者有高艺术品质的商业片。我真的非常敬佩那些导演所作的贡献，让更多的人马上就可以看懂，可以理解。
李少红：不管是在国际还是在国内获奖，对我们的艺术创作都是肯定和鼓励。国际上获奖是从中国发展的故事和东方文化的角度去欣赏这种艺术价值，这是一个相当高的肯定。国内的鼓励则更直接，因为我们的创作反映的是中国的现实生活和历史文化，这种肯定更重要。
女性创作丰富了世界
中新社记者：如何看待女性导演、女性题材创作对整个电影产业的贡献？
李少红：我觉得女性视角和女性创作在某种程度上丰富了这个世界。作为女性导演，我们很自觉地在做这种观察和表达。《红粉》1995年在柏林电影节上引起了很大反响，之后我自觉地在影片创作中采用女性视角，无论是历史题材还是现实题材，这也形成了我自己的创作特色。
马可·穆勒：每几年，中国电影中就会出现一两部女性题材影片，真实地为中国女性发声。如从凌子到黄蜀芹、李少红等第四代、第五代有代表性的女导演，以及最新一代的李玉导演作品，都让外国观众深入了解中国女性的世界观，以及她们对社会的观察和探讨。
中新社记者：在女性题材电影中，欧美影片与中国影片有什么异同？
马可·穆勒：我认为二者差异不大，但中国女性题材电影，不仅是女导演拍，也有男导演拍。例如张艺谋导演作品《秋菊打官司》就塑造了一个为争取自身权益而奋斗的女性角色，这部电影获得了第49届威尼斯国际电影节金狮奖。曾获第59届威尼斯国际电影节圣马可奖的田壮壮导演作品《小城之春》，也是由男导演拍摄的中国女性题材电影。中国香港导演杜琪峰，大家都觉得他擅长执导动作片、侦探片，但是他每拍三四部影片，也会考虑拍一部女性题材影片。
中新社记者：当今的女性观众与30年前有什么不同？如何看待女性意识的觉醒？
马可·穆勒：在中国电影市场(作品)多样化之下，现在中国女性观众可以看到多种类的电影。以前，特别是西方和日本的女导演拍摄的电影受众是三四十岁的女性。现在的导演无论男女，他们电影的目标受众更年轻，观众也可以看到很多不一样的电影。近年来中国电影的成就之一，就是女导演也开始拍类型片。
李少红：从个人经历看，我的女性意识的形成经历了从不自觉到自觉的过程。以前我们有句口号“妇女能顶半边天”，是说妇女也有平等工作的机会和权利，同时也降低了性别差异意识。改革开放后，女性更加关注和思考自己的存在价值，争取在社会上的独立性。现在我和很多年轻女导演交流的时候发现，她们都非常自信地知道自己的优势在哪，知道在自己想创作的题材中，从女性的视角出发应该坚持什么。
中新社记者：《世间有她》这部电影如何表现当今女性的生存状态？
李少红：这部影片三位导演都是女性，我们从女性的角度出发，以女性的视角观察生活，观察女性在困难中如何面对情感和家庭问题。另外，从不同地域表现来说，张艾嘉导演在中国香港，反映了与内地不同的情况，陈冲导演反映的是一对分离在两地的情侣的情感。影片多元表现了最普通的妇女在家庭中承担的责任。
马可·穆勒：《世间有她》特别展现了在困难时期家庭中出现的很多矛盾。三位女导演很清楚如何真实展现这些问题和主人公解决问题的方法。包括《世间有她》在内的许多中国电影都具有跨越语言、文化障碍的突破力，能够引起国外观众对中国女导演作品、中国女性题材影片的重视。
以电影促进中外对话任重道远
中新社记者：在促进以电影为媒介的中外对话中，电影人还需要做出哪些努力？
马可·穆勒：我认为需要考虑中国电影在国外可能会遇到的文化差异。这方面可以通过对中国文化的翻译、释义帮助国外观众理解中国电影，进而引起他们的共情。
李少红：东西方文化确实存在差异，需要更多宣传和推广才能拉近彼此的距离。从创作上，可以多关注包括女性题材在内的现实题材电影交流。性别的表达是世界的语言，不存在障碍，每一个家庭、每一个个体，无论男人女人，都能感同身受，这样的作品应该多一点。我们在电影节或电影展映上看到这方面题材的影片，也会非常感兴趣，虽然讲述的是其他国家的人遇到问题是怎样应对的，但其实和我们没有什么差别。(完)
（文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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